Friss információk

A beköltözhető árverés alatt álló ingatlan is lehet lakott?

A végrehajtás során az ingatlanokat beköltözhető állapotban kell a nyilvános árverésen kínálni. A beköltözhető lakóingatlan nem azt jelenti, hogy nem lakja senki. A végrehajtó feladata gondoskodni a bentlakó személy(ek) kiköltöztetéséről. Tévhit az, hogy ha egy árverezett ingatlan beköltözhető státuszú, de mégis lakják, akkor a végén az új tulajdonosnak kell intézkednie a lakók tekintetében, ez minden ilyen esetben a végrehajtó kötelessége.

Árvereznek lakottan is (tehát nem beköltözhető) lakásokat is?

Igen, ezt az árverezett lakás státuszánál jelölik. A bírósági végrehajtásról szóló törvény szabályozza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni a lakóingatlant. Fontos itt megjegyezni, hogy nem attól lakott státuszú egy árverezett ingatlan, mert abban ténylegesen laknak. Az a tény, hogy valaki lakik benne, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, mert ennek más szabályai vannak.

A végrehajtási jog szerinti az alábbi esetekben kell lakottan árverezni az ingatlant:

1. Bérlő
   Ha a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik benne (kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor).
2. Haszonélvező
   Ha haszonélvező lakik benne (kivéve, ha a haszonélvezeti jogot a zálogjog létrejöttét követően alapították vagy ha a haszonélvező maga is adós/kezes).
3. Nem adós tulajdonostárs
   Lakottan kell árverezni az ingatlan tulajdoni hányadát, ha az osztatlan közös tulajdonú ingatlanban olyan tulajdonostárs lakik, aki maga nem adós.
4. Adós szülei, nagyszülei (= egyenesági felmenője)
   Szintén lakottan árverezik az ingatlant, ha a lakásban az adós egyenesági felmenője lakik és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, illetve az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte (kivéve, ha a zálogszerződésben az adós vállalta, hogy az ingatlant beköltözhetően értékesítheti a hitelező).
5. A végrehajtást kérő hozzájárulásával
   Nagyon ritkán az adós és a végrehajtást kérő meg is állapodhatnak abban, hogy az ingatlant lakottan kérik árverezni.

Milyen jogai vannak a bentlakónak?

A bent maradt személy(eke)t – feltéve, hogy az ingatlan lakottan került árverezésre – olyan jogok és kötelezettségek illetik, illetve terhelik az árverési vevővel szemben is, mint amelyek a használatra feljogosító jogviszony alapján megillették, illetve terhelték: a bérlő változatlanul bérleti díjat köteles fizetni, a haszonélvező viszont térítésmentesen használhatja az ingatlant (rendszerint a haláláig). Egyáltalán nem mindegy tehát, hogy ki és milyen jogcímen lakik az adott ingatlanban.

Az árverési vevő a fentiek szerint az árverezett ingatlanban lakó személyt csak a lakhatásra okot adó fenti jogviszonyok szabályainak megfelelően tudja „kitenni” az ingatlanból (pl.: bérleti szerződés esetén csak a törvényben vagy szerződésben rögzített felmondási események bekövetkezése esetén).

A beköltözhető állapotban árverezett lakásban lakó jogai

A bentlakó nem hivatkozhat arra, hogy őt a bérlő jogai illetik meg. Ilyen esetben arra van lehetőség, hogy az ingatlanban lakó (általában a tulajdonos) a becsérték közlését követően halasztást kérjen a bíróságtól az ingatlan elhagyására. Halasztást a bíróság egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapra adhat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye is ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, valamint az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja máshol biztosítani.
Egyéb esetben – hacsak a bentlakó másban nem állapodik meg az árverési vevővel – végső soron a végrehajtó intézkedik rendőri segítséggel a bentlakók kiköltöztetése iránt.